EELV réclame l’encadrement des loyers pour l’agglomération de Bordeaux et interpelle Alain Juppé et Alain Anziani

Invité du journal de TV7 sur l'encadremetn des... par gchausset EXPERIMENTATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS EELV réclame l’encadrement des loyers pour l’agglomération de Bordeaux et interpelle Alain Juppé et Alain Anziani Prenant acte de l’accord du Premier Ministre visant à permettre pour certaines agglomérations en « zone tendue » la mise en œuvre à titre expérimental de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR, le groupe des élu-es écologistes de la Communauté urbaine de Bordeaux interpelle Alain Juppé, Président et Alain Anziani, 1er vice-président afin qu’ils demandent au gouvernement de mettre en œuvre le dispositif sur l’agglomération Bordelaise (64 communes concernées[1]) dans le respect de l'engagement 22 de François Hollande. Cette mesure de justice sociale est attendue, pour lutter contre le logement cher et fluidifier les parcours résidentiels.

Tous les outils de régulation du marché immobilier doivent aujourd’hui être mobilisés pour faire face à la crise du logement sans précédent que nous traversons et qui a conduit, dans notre agglomération, à une hausse de 18.6% des loyers entre 2005 et 2012.

De nombreux habitants de l’agglomération sont aujourd’hui contraints de vivre en périphérie éloignée pour se loger à des prix accessibles, avec des temps et des coûts de déplacement domicile-travail qui augmentent significativement et avec eux la pollution atmosphérique et les embouteillages aux portes de Bordeaux.

L’évolution des niveaux de loyer met en péril la mixité sociale dans nos quartiers et organise une véritable ségrégation spatiale selon les niveaux de ressource. Cette situation entraîne, par ailleurs, un véritable blocage des parcours résidentiels au cours desquels toute évolution devient difficile, voire impossible, en raison des difficultés rencontrées par de nombreuses familles lorsqu’il s’agit de louer un logement plus grand ou d’envisager un achat. Le coût du logement est également devenu un frein important à la venue de nombreux étudiants.

Dans une agglomération qui demeure l’une des plus chères de France (en moyenne 9,3 euros le mètre carré en 2012) et au sein de laquelle la demande reste supérieure à l’offre, les élu-es écologistes souhaitent porter une politique visant à permettre au plus grand nombre de se loger en fonction de ses moyens. Soutien à la construction de logements sociaux, aide à l’accession sociale, développement du logement en accession maîtrisée, aide à la réhabilitation permettant de baisser les charges énergétiques… : des moyens importants, complétés par cette mesure d’encadrement des loyers, doivent être mobilisés sur l’agglomération pour offrir des logements réellement abordables à nos concitoyens.

 

Gérard Chausset, Pierre Hurmic, Marie-Christine Boutheau, Sylvie Cassou-Schotte, Noël Mamère, Clément Rossignol, Laure Curvale, Monique de Marco, Christine Moebs, Betty Piccioly, Grégoric Faucon, Jean-Claude Pradels, Martine Chevaucherie,Eric Belet,  Laurent Peradon, Marc Morrisset, Gaso Stéphane, Gwenaelle Girard, Delphine Jamet.....



[1]              La liste des agglomérations concernées par l’encadrement de l’évolution des loyers a été fixée par décret n°2014-854 du 30 juillet 2014. http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/liste_des_communes_concernees_par_le_decret_sur_l_evolution_de_l_encadrement_des_loyers.pdf

EELV réclame l’encadrement des loyers pour l’agglomération de Bordeaux et interpelle Alain Juppé et Alain Anziani

Depuis une semaine, le 1er ministre s’attache à détricoter la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové) en annonçant notamment qu’une des mesures phares de la loi, l’encadrement des loyers, ne sera appliquée qu’à Paris en guise d’expérimentation.

Le groupe des élu-es écologistes de la Communauté urbaine de Bordeaux interpelle Alain Juppé, Président et Alain Anziani, 1er vice-président afin qu’ils demandent au gouvernement de mettre en œuvre le dispositif sur l’agglomération Bordelaise

En effet pour les écologistes, ce revirement est inadmissible.

La loi ALUR, votée très largement par la majorité dans les deux chambres parlementaires, concrétisait plusieurs engagements pris par François Hollande durant la campagne présidentielle et réitérés après son élection, dont, notamment, l’encadrement des loyers.

Ce que visait cette loi, c’est d’apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français dans l’accès à un logement de qualité.

En cette année 2014 l’encadrement des loyers devait être mis en place dans 28 agglomérations françaises dont les agglomérations de Bordeaux (64 communes concernées) et Bayonne (27 communes concerné].

Alors que la région attire chaque année de nouveaux habitants et notamment un nombre conséquent d’étudiants, les loyers ne doivent pas être un frein à l’installation. Un logement accessible à tous est un droit.

EELV Aquitaine souhaite que la loi s’applique également pour Bayonne et La Teste de Buch comme le prévoit la loi qui voient les loyers augmenter d’année en année alors que le pouvoir d’achat est à la baisse.

 

Encadrement des loyers – explicaions

Éléments de contexte

 

Etat du parc de logements sur la CUB

·  environ 300 000 résidences principales dont 43 % de propriétaires occupants, 18 % de locatif HLM et 31 % de locatif non HLM

La crise du logement : une réalité sur le plan national...

 

cf. rapport annuel 2014 de la Fondation Abbé Pierre : la situation du logement et du mal-logement en France ne cesse de se dégrader

·  3,5 M de personnes mal logées en France (dont près de 700 000 sans domicile personnel – SDF, en foyer ou autre solution précaire)

·  près de 5 M fragilisées par rapport au logement (dont 1,2M de locataires dans l'incapacité de faire face aux charges de leur logement)

·  1 735 000 personnes ont un dossier de demande de logement social en attente

·  3,8M de ménages en situation de précarité énergétique par rapport au logement

·  Aujourd’hui, en France, un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger.

… qui se traduit aussi dans notre agglomération 

·  Une des agglomérations les plus chères de France (9,3 euros le m² en location en moyenne soit un loyer mensuel de 570€ hors charges pour un logement d’une superficie moyenne de 61 m², un 3 pièces)

·  depuis plusieurs années, une des plus fortes progressions (avec Lyon, Lille et Strasbourg), supérieures à la moyenne des 11 principales agglomérations françaises depuis plusieurs années : + 18,6 % des loyers entre 2005 et 2012

·  des hausses à la relocation supérieures à 2,5 % à Bordeaux alors que d’autres agglomérations enregistraient des stagnations (Besançon et Nancy avec + 0,5 %) ou des baisses (Brest et Grenoble).

Source : Enquête loyers 2013 – A'urba pour la DGALN (Direction Générale de l’Aménagement, du loge­ment et de la Nature )

 

 

Enjeux

 

·  Maîtriser la hausse des niveaux de loyers dans l'agglomération, en particulier à la relocation pour lutter contre le logement cher et fluidifier les parcours résidentiels

·  Freiner l'étalement urbain et éviter que les nouveaux habitants ou les jeunes familles soient contraints de vivre en périphérie éloignée pour se loger à des prix accessibles

·  Faire du logement une protection pour limiter les effets de la crise économique et de la transformation du rapport à l’emploi

 

 

Points à aborder

 

Rappel sur la loi ALUR

 

·  un engagement de François Hollande lors de sa campagne présidentielle de 2012 (engagement 22 : « Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation. »)

·  Une loi issue d'une majorité démocratique claire

Deux ans de concertation, un débat parlementaire de neuf mois, plusieurs avis du Conseil d’État suivie d'une décision du Conseil Constitutionnel : comment pourrait-elle ne pas être appliquée ou ne l’être que partiellement par la majorité qui l’a votée ?

·  L'encadrement des loyers n'est qu'un volet de la loi ALUR qui comporte par ailleurs d’autres avancées importantes dans des domaines aussi vastes que les rapports locatifs, la lutte contre l’habitat indigne, la prévention des expulsions, les copropriétés dégradées ou encore les attributions de logements sociaux...

 

Loi ALUR et crise de la construction

 

Rappel : les décrets d'application de la loi ALUR ne sont même pas encore signés

 

Les causes de la stagnation du marché de l'immobilier et de la baisse, certes avérée, de la construction sont à rechercher ailleurs :

 

·  Les statistiques des dernières années démontrent que l'activité des promoteurs et des constructeurs, fluctuante, est conditionnée par la conjoncture économique nationale : la chute de logements autorisés en 2013, imputée par ses détracteurs à loi Duflot, est ainsi à rapprocher de la baisse tout aussi importante en 2008 et en 2009, soit bien avant la loi Duflot, et qui étaient alors dûes à la crise économique découlant de la crise des subprimes.

·  la question foncière, facteur clé pour toute opération immobilière

·  la hausse du prix de vente des logements (qui a presque triplé depuis 1997) et la précarisation de l'emploi qui écartent de fait de nombreux ménages de l'accès à la propriété

·  une considération d'ordre plus politique avec une année 2014 marquée par des échéances électorales. Plusieurs élus de la nouvelle majorité à la Cub se sont d'ailleurs fait élire ou ont tenté de l'être en promettant d'annuler certains programmes de construction déjà validés (St Médard, Bruges...)

 

 

Fonctionnement du mécanisme de l'encadrement des loyers

 

Un mécanisme déjà appliqué dans d'autres pays européens (Allemagne, Suède)

 

Objectif initial : s'appliquer aux zones dites « tendues ».

 

Application d'un loyer médian de référence, établi à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers et dont le montant sera fixé sur décret chaque année par le préfet pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

- un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce qui le

placera d’emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd’hui loués

ou reloués dans la zone concernée

- un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par

décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de

référence

- un loyer médian de référence minoré.

 

Ces données seront inscrites dans le contrat de location.

 

Sur les territoires concernés, le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré,correspondant aux caractéristiques du logement (surface et quartier). En deçà de ce plafond, le loyer sera fixé librement par les parties. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l’information du locataire.

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.

 

Lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

 

Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d’introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d’étalement de la hausse pour le locataire. Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son co-contractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

 

En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d’échec de la procédure de concilia tion, il sera possible de saisir le juge.

 

 

Une mesure d'encadrement des loyers a été prise par Cécile Duflot par décret le 20 juillet 2012 « pour répondre très vite à l'augmentation excessive des loyers lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail » et reconduit en 2013.

 

Modalités d’encadrement du loyer en cas de relocation : lorsqu'un locataire quitte un logement et que le propriétaire bailleur le met à nouveau en location (on parle de « relocation » ou de « nouvelle location »), quelle que soit la durée d'inoccupation, le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer pratiqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation

S’applique à 38 agglos (dont Bordeaux) et uniquement pour les contrats de location vide signés depuis le 1er août 2012.

Exceptions - certaines locations vides situées dans les communes concernées ne sont pas touchées par l'encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d'en fixer parfaitement librement les loyers :

  • des logements neufs ou anciens loués pour la première fois ;
  • des logements vacants devenus décents à la suite de travaux de mise en conformités avec les normes de décence ;
  • des logements ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration (pose d'une hotte de cuisine, installation d'un digicode, etc.) portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

Ne concerne pas les logements meublés (location meublée, location meublée étudiante, location saisonnière) ;

Ce dispositif a été conçu comme une mesure d’urgence, une première étape avant un dispositif plus fin et plus contraignant, celui contenu dans la Loi ALUR, qui repose sur une tout autre logique puisqu'il s'agit de fixer le montant des loyers en fonction de loyers de référence fixés au niveau local (les données locales sont collectées par un réseau d'observatoires des loyers). Ce dispositif est aussi plus contraignant (le locataire pourra en vérifier et en exiger le respect) et vise à conduire à des baisses de loyers.

 

 



            

 

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